Her dört senede bir yapılan bina, arsa ve arazilerin metrekare rayiç bedelleri tespiti Haziran ayında yapıldı. Çoğu kişi, 2026 yılından itibaren geçerli olacak ve dört sene boyunca uygulama bulacak rayiç bedellerdeki artış oranından şikayetçi. Dava açmaya hazırlananların sayısı oldukça fazla. Rayiç bedel artışına yapılan her itiraz, başarılı bir dava süreci anlamına gelmiyor. Bazı temel hususların göz ardı edilmemesi lazım.

Özetle rayiç bedel tespiti

İlgili mevzuata göre emlak vergisine tâbi olan arsa ve arazilerin birim değer tespiti dört senede bir takdir komisyonlarınca yapılıyor. Belirlenen değerler binaların da vergi değerinin saptanmasında kullanılıyor. Değerler bir sonraki takdir komisyonu belirlemesine kadar her sene yeniden değerleme oranının yarısı kadar arttırılarak uygulanıyor. Emlak vergisi kapsamında belirlenen bina vergi değeri değerli konut vergisi kapsamında da uygulanıyor.

Her mahalle bazında cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler itibarıyla farklı değer takdiri yapılması mümkün. Site, alışveriş merkezi, rezidans gibi alanlar değer bakımından farklı bölge kabul edilebilir ve aynı mahallede yer alan diğer arsalara göre daha farklı bir birim değeri üzerinden vergiye tâbi tutulabilir.

2017 senesinde yapılan takdir komisyonu değer belirlemesi için Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen bir geçici madde ile bir üst sınır getirilmiş, birim değerlerdeki artışın %50’den fazla olmaması temin edilmişti. Ne 2021 yılında yapılan değerleme için, ne de bu sene yapılan değerleme için benzer bir düzenlemeye gidildi.

Dava sürecinde ortak hareket edilebilir

Takdir komisyonu kararının iptali halinde, iptal kararı aynı cadde veya sokakta ya da belirlenmiş bölgede (site, rezidans vb.) bulunan tüm mükellefleri etkiliyor. Bu nedenle, apartman veya site bazında bir araya gelinerek tek bir dava açılması daha anlamlı. Ortak hareket eden mükellefler yargılamadan doğacak maliyetleri de kendi aralarında bölüşebilir. Bu vesile ile dava sayısı da azalabilir ve yargının gereksiz bir yük altında kalmasının bir nebze olsun önüne geçilebilir.

Örnek dilekçelere dikkat

Gerek internet üzerinden gerekse çeşitli platformlar aracılığıyla örnek dava dilekçeleri paylaşılıyor. Bu örneklerden pek çoğu, doğal olarak, son derece kısa ve herhangi bir hukuki gerekçe içermeden hazırlanmış durumda. Dava yoluyla herhangi bir sonuç elde edilebilmesi için, bu dilekçe örneklerinin doldurulması gereken basit bir form olarak algılanmaması gerekiyor. Zira her rayiç bedel artışına karşı doldurulan dilekçe başarılı bir itiraz anlamına gelmiyor.

Her davada olduğu gibi, bu tür davalarda da öne sürülen argümanlar ve hukuki gerekçeler önemli. En azından, takdir komisyonu tarafından belirlenen birim değerdeki artışın ölçüsüz olduğunun emsal fiyatlarla ve benzeri diğer dokümantasyonla ortaya konulması gerekir. O nedenle, örnek bir dilekçe üzerinden ilerlemektense bir avukattan destek almak daha yerinde bir yaklaşım olur.

Her rayiç bedel artışı bir sorun teşkil etmiyor…

Son olarak, her rayiç bedel artışının bir sorun teşkil etmediğini göz önünde bulundurmakta fayda var. Özellikle de rayiç bedel piyasa fiyatının halihazırda çok altında kalıyorsa, dava açmadan önce iki kere düşünülmesi gerekir.

Mükellefler vergi yüklerinin ağır olduğu ya da değerli konut vergisi ödemenin anlamsız olduğu görüşünde olabilirler, fakat bu sorunların çözümü çoğu zaman rayiç bedele karşı açılacak davalardan geçmiyor. Yeni tespit edilen rayiç bedele, sadece ilgili bedelin hatalı ya da artışın ölçüsüz olduğu düşünülüyorsa dava açılması gerekir. Herhangi bir adım atmadan bir uzmana danışmakta fayda var.