2026-2029 dönemi için yeniden belirlenen emlak vergisi matrahları, bazı bölgelerde yüzde 40 kata varan artışlara yol açtı. Bu olağanüstü yükseliş, şimdiden ciddi tartışmalara neden olurken asıl gerginliğin verginin tahsil döneminde, yani 2026 yılı Mart-Nisan aylarında yaşanması bekleniyor. Eski Maliye bürokratları, belirlenen yeni rakamlarla birlikte sıradan apartman dairelerinin bile “değerli konut vergisi” kapsamına girebileceğini belirtti. Uzmanlar ise emlak vergisinin bir servet vergisine dönüştüğünü belirterek, oranların yeniden gözden geçirilmesini öneriyor.
Kira artışları kapıda
Vergialgi.com platformunda tartışmaya açılan yeni düzenleme, Gelir İdaresi eski Grup Başkanı Mehmet Akarslan ve Dr. Ahmet Ozansoy tarafından değerlendirildi. Güncel Grup Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Sezer de yaptığı açıklamada, vergideki bu sert artışın ana nedeninin son yıllarda gayrimenkul ve arsa fiyatlarında yaşanan olağanüstü yükselişler olduğunu ifade etti. TÜİK verilerine göre 2021-2024 arasında konut maliyetleri yüzde 650, arsa fiyatları ise yüzde 800 oranında arttı.
Sezer’e göre, rayiç değer ile vergi değeri birbirinden ayrılmadığı için yalnızca emlak vergisi değil tapu harcı, damga vergisi ve veraset-intikal vergisi gibi yedi farklı kalem doğrudan etkilenmiş durumda. Bu yükün ev sahipleri tarafından kiralara yansıtılması kaçınılmaz görünüyor. Zaten aile bütçelerinin büyük kısmını oluşturan kira harcamalarının daha da yükselmesi, enflasyonu tetikleyebilir.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre, Türkiye’de bulunan bina, arsa ve arazilerin vergi matrahı Takdir Komisyonları tarafından belirleniyor. Bu hesaplamalarda Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan inşaat maliyetleri ve arsa payı değerleri dikkate alınıyor. Her yıl bu değerler, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor.
Ancak kanunda herhangi bir üst sınır bulunmadığı için komisyonların piyasa gerçeklerinin çok üzerinde değerler belirleyebildiği görülüyor. 2026’dan itibaren uygulanacak bu yeni değerler, sadece emlak vergisini değil; değerli konut vergisini, tapu harçlarını ve gayrimenkul satış kazançlarının vergilendirilmesini de doğrudan etkileyecek.
Uzmanlara göre vatandaşlar bu fahiş artışlara karşı 8 Eylül – 31 Aralık 2025 arasında vergi mahkemelerine dava açabilecek. Benzer bir örnek daha önce 2017’de yaşanmış, yapılan yasal düzenlemeyle 2018-2021 yılları için takdir edilen değer artışlarına üst sınır getirilmişti. Uzmanlar, benzer bir düzenlemenin bu dönemde de yapılmasının kaçınılmaz olduğunu düşünüyor.
Servet vergisine dönüştü
Dr. Ahmet Ozansoy, emlak vergisinin teoride “itibari servet vergisi” olması gerekirken, uygulamada artık “gerçek servet vergisi” boyutuna ulaştığını belirtiyor. Geçmişte devletin bilinçli olarak düşük tuttuğu vergi değerleri, oranların yüksek olmasına rağmen vatandaşın sessiz kalmasına yol açıyordu. Ancak günümüzde değerlerin gerçek piyasa rakamlarına yakın şekilde belirlenmesi bu dengeleri bozdu.
Ozansoy’a göre, 2026’dan itibaren büyükşehirlerde sıradan apartman daireleri bile değerli konut vergisi kapsamına alınacak. Bu ek vergi 2027’nin Şubat ayında binde 3 ila binde 10 arasında değişen oranlarla emlak vergisine ilave olarak ödenecek. Yani vatandaş yakın tehlike olan emlak vergisi artışına odaklanmışken asıl büyük yük değerli konut vergisiyle kapıda bekliyor.
