Bugün değerli konut vergisi (DKV) beyannamelerini vermek için son gün. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 11 Şubat 2026 tarihinde yayınladığı Değerli Konut Vergisi Rehberi oldukça yol gösterici nitelikte.
Değerli konut vergi değerinin özellikle büyükşehirlerdeki pek çok konutu “değerli konut” statüsüne sokabileceğini unutmamak gerekiyor. O nedenle geçmiş yıllarda değerli konut vergisi mükellefi olmayanların da mevcut durumlarını gözden geçirmelerinde fayda var.
Hangi taşınmazlar DKV kapsamında?
DKV mesken nitelikli taşınmazlara uygulanıyor. Birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, her bir bağımsız bölüm mesken nitelikli taşınmaz olarak nitelendiriliyor. Örneğin, iki adet 1+1 bağımsız bölüm birleştirildiyse, her bir bölüm vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendiriliyor.
Taşınmazın mesken niteliği taşıyıp taşımadığı, taşınmazın kayıtlarda yer alan niteliğinin yanı sıra fiilî kullanım durumu da göz önünde bulundurularak saptanıyor. Her ne kadar “ofis” olarak kaydedilmiş olsa da, aslında ev olarak kullanılan bir taşınmaz DKV kapsamında “mesken nitelikli taşınmaz” teşkil ediyor.
Bir taşınmazın DKV kapsamına girmesi için 2025 yılındaki bina vergi değerinin 15.709.000 TL’den fazla olması gerekiyor. 2026 senesi için belirlenen eşik değer ise 17.711.000 TL.
Her mesken nitelikli taşınmaz kapsamda olmayabilir
Belirtilen koşulları sağlamasına rağmen DKV kapsamına girmeyen mesken nitelikli taşınmazlar da var. Bütün istisnaları bu yazı kapsamında sıralamak mümkün değil. Karşılaşılması en muhtemel iki istisnadan bahsedilecek olursa;
- Türkiye sınırları içerisinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar DKV’den muaf;
- Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükelleflerin DKV konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı istisna kapsamında.
En düşük değerli taşınmazın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirilmesi gerekiyor. Hangi taşınmazın istisnaya konu edileceğinin doğru belirlenmesi ve süresinde bildirilmesi vergi cezası ve gecikme faizi ile karşılaşmamak için önemli.
Mükellefiyet ne zaman doğar?
DKV’de mükellefiyet, şartların oluştuğu yılı izleyen takvim yılında başlıyor. Örneğin 2025 içinde eşik değeri aşan bir mesken edinilmişse veyahut var olan bir meskenin değeri ilgili yıl içerisinde eşik değeri aşmışsa, mükellefiyet 2026 yılı başında doğuyor.
Beyanname verilmesi için son gün 20 Şubat (bugün). Ödeme ise Şubat ve Ağustos aylarında iki eşit taksit halinde yapılabiliyor.
Oranlar
DKV üç dilimli ve artan oranlı bir tarife yapısına sahip. Oranlar binde 3, binde 6, binde 10. Vergi miktarı taşınmazın tamamı üzerinden değil, eşik değeri aşan kısım üzerinden hesaplanıyor. Örneğin, 2026 senesi değeri 19.000.000 TL olan bir konuta ilişkin DKV, 1.289.000 TL (19.000.000-17.711.000) üzerinden hesaplanıyor. Söz konusu verginin miktarı ise 3.867 TL oluyor.
Yapay zekâ burada da devrede!
Emlak vergisi kapsamında yapılan ve DKV’yi de etkileyen metrekare birim fiyatı değer belirlemesi çok tartışıldı. Emlak vergisini ödedim, DKV’yi de ödemek istemiyorum diye düşünen kişi sayısı az olmayabilir.
Bu noktada gayrimenkullerin gerçek piyasa değerini tespit eden ve gayrimenkullere ilişkin birçok bilginin analizine imkân sağlayan Mekansal Veri Analizi (MEVA)’nın devrede olduğunu hatırlamak gerekir. Mesken nitelikli taşınmazların satışını değerinin altında göstermek ya da nasıl olsa idarenin fark etmeyeceği düşünülerek DKV’yi beyan etmemek mantıklı stratejiler değil. Henüz DKV beyannamesini vermemiş olanlar, vergi cezaları ve gecikme faizi ile karşılaşmamak için kararlarını bir kez daha gözden geçirebilirler!
