Bugüne kadar birkaç ismi oldu, hep isimler çarpıcıydı. Osmanlı’nın ‘Cadde-i Kebir’i, yani ‘Büyük Caddesi’ydi, Avrupalıların ‘Grand Rue de Pera’sıydı, yani ‘Pera’nın Büyük Caddesi.’ Cumhuriyet ona en görkemli adını verdi: İstiklal Caddesi, yani ‘Bağımsızlık Caddesi.’

Bu topraklarda 150 yılı aşkın süredir “Beyoğlu’na çıkmak” diye bir tabir var. Kastedilen, Tünel Meydanı’ndan başlayıp Taksim Meydanında sona eren bu sadece 1400 metrelik caddeye çıkmak. Burası İstanbul’un eğlenceden kaliteli alışverişe, kültür sanattan ufak tefek yiyeceğe her türlü ihtiyacın giderilebildiği ama en önemlisi ‘temaşa’ yapılan cadde.

Devirler değişse, kültürler farklılaşsa, İstanbul’un dört bir yanına farklı alışveriş merkezleri yapılsa da caddenin kalabalığı, yani “Beyoğlu’na çıkanlar”ın sayısı hiç azalmıyor. Son yapılan araştırmadan gelen rakamlar muazzam: Bir yılda İstiklal Caddesine 90 milyon kişi geliyor.

90 milyon kişi, dile kolay, Türkiye nüfusunun tamamından fazla insan her yıl bu cadde üzerinde yürüyor. 90 milyon kişi demek, günde ortalama 246 bin kişi demek. 246 bin de dile kolay, çoğu Avrupa şehrinden, Türkiye şehrinden daha fazla insanın bir günde buradan geçmesi demek. Araştırmaya göre hafta içi İstiklal’de 207 bin kişi, hafta sonları ise 313 bin kişi yürüyor. Müthiş rakamlar.

Kirada birinci Nişantaşı

İstiklal Caddesi’nin İstanbul’da iki rakibi var. Biri yakınlardaki Nişantaşı semtindeki Abdi İpekçi Caddesi; diğeri şehrin Anadolu yakasını neredeyse boydan boya kat eden Bağdat Caddesi. Ama bu iki cadde, kalabalıkları çekme konusunda İstiklal Caddesinin yakınına bile gelemiyorlar. Ama buna karşılık Abdi İpekçi Caddesini de içeren genel Nişantaşı bölgesi, lüks markalarıyla ve daha yüksek kira bedeliyle öne çıkıyor, İstiklal Caddesi kira bedeli bakımından ucuz değil ama yine de ikinci konumda. Bağdat Caddesi ise uzak üçüncü.

O yüzden de, her üç caddede de emlak fiyatları çok pahalı, kiralık yer bulmak, bir dükkan açmak hiç kolay değil.

Bir ticari emlak şirketi olan Cushman & Wakefield I TR International tarafından hazırlanan ve Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı bölgesini kapsayan “İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu”na göre, söz konusu caddelerdeki yüksek doluluk oranları 2024’te de seyrini sürdürdü.

Boş yer bulmak kolay değil

Kültürel çekim merkezlerinin yaya trafiğini artırması ve yerel markaların öne çıkması dikkati çekerken, bu caddelerdeki boş mağaza sayısı azalmaya devam etti. İşlemlerin çoğunu yeni kiralamalar oluştururken, 2024’te bir önceki yıl kentsel dönüşümde olan mağazaların yüzde 24’ü, boş mağazaların ise yüzde 34’ü kiralandı.

İstiklal Caddesi’nde ve Nişantaşı bölgesinde yeni kiralama işlem sayısı düşerken, Bağdat Caddesi’nde arttı.

Toplam 1,4 kilometre uzunluğa sahip İstiklal Caddesi’ndeki 270 mağazanın 258’inde doluluğa ulaşılırken, 12 mağazanın boş olduğu görüldü. Boş mağaza sayısı 2024’te bir önceki yıla göre 1 adet artarak 12’ye çıktı.

Son yıllarda kentsel dönüşüm çalışmalarının arttığı Bağdat Caddesi’nin araştırmaya konu olan 2,6 kilometrelik bölümünde mağaza sayısı 335’ten 329’a gerilerken, 324 mağazanın dolu olduğu gözlendi. Boş mağaza sayısı 7’den 5’e düştü.

Avrupa Yakası’nın gözde alışveriş yerlerinden olan ve 2,7 kilometrelik uzunluğa sahip Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi olmak üzere 4 ana caddeden oluşan Nişantaşı bölgesindeki mağaza sayısı 374’ten 370’e indi. 352 mağazanın dolu olduğu görülürken, boş mağaza sayısı 14’ten 18’e yükseldi.

Geçen yıl söz konusu caddelerde toplam 51 mağaza kiralama işlemi gerçekleşirken, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı’nda 22’şer, İstiklal’de 7 mağaza kiralandı.

Yeni kiralamalarda giyim ve ayakkabı ile yeme-içme sektörü öne çıktı

Rapor, cadde bazında farklılaşan eğilimleri de ortaya koydu. Buna göre, Nişantaşı bölgesinde ve İstiklal Caddesi’nde işlem sayısında düşüş yaşanırken, kiralanan alanların ortalama büyüklüğünün artması dikkati çekti. Bu durum, markaların daha geniş metrekareli mağazalara yöneldiğinin kanıtı oldu.

Öte yandan Bağdat Caddesi’nde ise kentsel dönüşüm projeleri ve yüksek doluluk oranlarının etkisiyle, markaların uygun konum bulmakta zorlandığı ve bu nedenle kiralanan ortalama alan büyüklüğünün küçüldüğü görüldü.

Üç ana caddede kiralama işlemlerinde özellikle yeme-içme sektörünün yaptığı atak gözlerden kaçmadı. Yeni kiralama işlemlerinin hacimsel açıdan yüzde 36’sı giyim ve ayakkabı sektörü, yüzde 32’si ise yeme-içme sektörü tarafından yapıldı. Yeme-içmede bu oran yüzde 23’ten yüzde 32’ye yükseldi.

En çok yabancı marka Bağdat Caddesi’nde

Önceki yıl olduğu gibi 2024 yılında da en fazla yabancı marka sayısının yüzde 21 seviyesiyle Bağdat Caddesi’nde olduğu görülürken, onu yüzde 17 ile Nişantaşı bölgesi, yüzde 15 ile İstiklal Caddesi takip etti.

Nişantaşı hem ulusal hem de uluslararası lüks markaların başlıca merkez bölgesi olmakla beraber, bünyesindeki ünlü restoran ve kafeleriyle öne çıktı.

Bağdat Caddesi, lüks ve üst segment markaların yanı sıra çok katlı mağazacılığın da yer aldığı geniş yelpazede ulusal ve uluslararası markaları barındırırken, İstiklal Caddesi çok sayıda ulusal ve uluslararası perakendeciler ile kültürel ve tarihi eserlere, müze, tiyatro, restoran ve elçiliklere ev sahipliği yaptı.

İstiklal kültürel etkinliklerle canlandı, kentsel dönüşüm Bağdat Caddesi’ni yavaşlattı

İstanbul’un en önemli üç alışveriş caddesi ziyaretçi sayısından incelendiğinde yaya trafiğinin İstiklal Caddesi ve Nişantaşı bölgesinde arttığı, Bağdat Caddesi’nde ise düştüğü hesaplandı.

İstiklal’in günlük ziyaretçi sayısı hafta içinde yüzde 2 artışla 207 bine, hafta sonunda ise yüzde 7 yükselişle 313 bin 500’e ulaştı. Caddenin yaya trafiği aylık ortalama 7,5 milyona, yıllık ise 87 milyondan 90,1 milyona çıktı. Özellikle kültürel ve sanatsal etkinlikler ile caddenin kültürel ve turistik bir merkez olarak öne çıkması bu trafiği önemli ölçüde etkiledi.

Geçen yıl Nişantaşı bölgesinde de ziyaretçi sayısının arttığı görüldü. Ziyaretçi sayısı hafta içi 78 bin seviyesinde sabit kalırken, hafta sonunda yüzde 59 artarak 153 bine yükseldi. Ziyaretçi sayısı aylık ortalama 3,01 milyona, yıllık ise 36,2 milyona ulaştı. Önceki yıl ziyaretçi sayısı 31 milyondu.

Bağdat Caddesi ise aynı dönemde ziyaretçi trafiğinde yaşadığı düşüşle dikkati çekti. Cadde üzerindeki kentsel dönüşüm ve altyapı yenileme çalışmaları bu trafiğin azalmasında ana etken oldu. Ortalama günlük ziyaretçi sayısı hafta içinde yüzde 40 azalışla 87 bine, hafta sonunda ise yüzde 35 düşüşle 85 bine geriledi. Yaya trafiği aylık ortalama 2,6 milyona, yıl toplamında ise 31,4 milyona düştü.

Abdi İpekçi, dünya caddeleri ile yarışıyor

Rapora göre, Nişantaşı bölgesinde yer alan Abdi İpekçi Caddesi, bir önceki yıl olduğu gibi metrekare başına 250 dolarla son 8 yılın en yüksek birincil kira bedeline sahip cadde unvanını sürdürdü.

Bu rakamla Amsterdam, Prag ve Helsinki’nin önde gelen alışveriş caddelerini geride bırakan Abdi İpekçi’yi, metrekare bazında aylık 220 dolarla İstiklal Caddesi, 150 dolarla Bağdat Caddesi izledi.

Kentsel dönüşüm çalışmalarının yoğunlaştığı Bağdat Caddesi’ne modernize edilen fiziki yapısı ve artan erişilebilirliği nedeniyle gelecek dönemde talebin daha da güçlenmesinin beklendiği belirtildi.

Yüksek talep ve kira seviyeleri ile sınırlı arz gibi nedenlerle uygun yer bulmak zorlaşırken, kentsel dönüşüm projelerinin arzı artırması, gelecek yıllarda cadde mağazacılığının büyümeye devam etmesi öngörülüyor.