Konut fiyatlarındaki hızlı artış, ev alırken dikkat edilmesi gereken unsurları da çoğalttı. Artık sadece fiyat değil, evin sunduğu özellikler ve ilanlardaki detaylar da alıcılar için kritik önem taşıyor. Örneğin ilanlarda sıkça rastlanan ‘kapalı otopark’ gibi cazip özellikler her zaman gerçeği yansıtmıyor. İstanbul’da yaşanan bir olay ise artan konut fiyatlarıyla birlikte ilanlardaki riskli tuzakları bir kez daha gözler önüne serdi.>Son yıllarda ile birlikte, ev satın alırken dikkat edilen unsurlar da çeşitleniyor. Özellikle büyük şehirlerde otopark, asansör ve güvenlik gibi detaylar ev tercihlerinde belirleyici hale geldi.

Ancak kimi zaman ilanlarda belirtilen özellikler, detaylara inildiğinde farklı anlamlar taşıyabiliyor. İstanbul’da ev arayışında olan bir çiftin yaşadığı deneyim de bunun en çarpıcı örneklerinden biri.

‘Kapalı otopark’ yazıyordu, ama biz kullanamıyorduk

Şehrin gelişen ve yoğunlaşan bölgelerinden birinde ev arayan K.A. ve eşi, uzun süren araştırmalarının ardından bahçe katı bir daireye yöneldi. Bölgedeki otopark sıkıntısı nedeniyle, ilandaki ‘kapalı otopark’ ifadesi çifti cezbetti.

Diğer bahçe katlarına kıyasla fiyatı biraz daha yüksek olan bu daireyi, otopark avantajı nedeniyle ciddi şekilde değerlendirmeye aldılar. Ancak evi görmek ve detayları öğrenmek için emlakçıyla yapılan görüşme sonrası planları tamamen değişti. K.A. şu bilgileri paylaştı: 

“Bütçemizi zorlayarak o evi almak istedik. Bahçe katıydı ve diğerlerine göre biraz daha pahalıydı ama kapalı otoparkı olduğu için bütçemizi zorlayacaktık. İlan açıklamasında ‘otopark belirtiliyordu’, fakat detay yoktu. Emlakçıya bunu sorduğumuzda, “Bu dairenin kapalı otopark kullanım hakkı yok” dedi. O an çok şaşırdım. “Neden” diye sordum. Arsa toprak sahiplerinin bu haktan faydalandığını, daire sahibi olsak bile bizim faydalanamayacağımızı söyledi. Bu durumu detaylı bir şekilde sormasaydım ve evi alsaydık, mağdur olmuş olacaktık.”

‘Gürültüsüne katlanacak ama faydalanamayacaktık’

Kapalı otoparkın girişinin dairenin hemen yanı başında yer aldığını da belirten K.A., bu durumun başka bir rahatsızlığı da beraberinde getireceğini de söyledi: 

“Giriş çıkışlardaki tüm gürültü dairenin içine gelecekti. Gürültüsüne katlanacak ama faydasını göremeyecektik. Bu gerçekten çok tuhaf bir durum.”

K.A. ve eşi, yaşadıkları bu deneyimin ardından benzer bir arayışta olanlara ise şu uyarıda bulundular: 

“İlanlarda yazanlara değil, kullanım hakkı gibi detaylara dikkat edin. Sadece yazılı olanlara güvenmek büyük hayal kırıklığı yaratabiliyor.”

Konuyu Avukat Ali Güvenç Kiraz “Emlak ilanlarında üçüncü kişileri aldatıcı ve yanıltıcı bir beyan ilanda yazılamaz. Gerek doğrudan mülk sahibi kendisi satıyorsa veya emlak danışmanıyla anlaşarak aracı ile bu satışı gerçekleştirmek istiyorsa, Taşınmaz Ticaret Hakkında Yönetmelik 12. madde kapsamında üçüncü kişileri yanıltıcı bir ilan yayımlayamaz. Bu şekilde bir ilan verilmişse, kapalı otopark alanının alıcı adayı için tahsis edileceği, satış bedeline dahil olduğu ve bu durumun taahhüt niteliği taşıdığı kabul edilecektir” diye açıklıyor.

“Bu ilan idari para cezası gerektirir”

Ali Güvenç Kiraz, ilan içeriğinde yanıltıcı bilgi yer alması hâlinde, evi satın almayı düşünen kişi; ilanı yayımlayan emlak danışmanı veya mülk sahibi hakkında şikâyetçi olabileceğini söyledi.

Ayrıca bu tür yanıltıcı ilanların Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında değerlendirildiğine de vurgu yapan Kiraz, ilgili şikâyetin bağlı bulunulan Ticaret İl Müdürlüğü’ne yapılabileceğini, inceleme sonucunda, yanıltıcı beyanda bulunan kişi ya da emlak işletmesine idari para cezası uygulanmasının mümkün olabileceğini söyledi.

Burada yetkilendirme sözleşmesinin önemli olduğunun da altını çizen Kiraz, “Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında emlak danışmanı satıcıdan yetkilendirme sözleşmesi kapsamında bazı belgeler ister. Bu belgeler doğrultusunda hareket eder. Eğer bu belgeler dışında kendi bir şeyler ekliyorsa sorumluluk ona aittir. Diğer türlü sorumlu mülk sahibinindir” dedi.

‘Tazminat talep edilebilir’

Peki, kişi evi satın aldı diyelim. Emlak ilanında yer alan özelliklerin gerçekte sunulmaması durumunda alıcının yasal olarak başvurabileceği yollar neler?

Ali Güvenç Kiraz “Emlak ilanında yer alan özelliklere güvenerek taşınmazı satın alan alıcı, sonradan kapalı veya açık otoparklara ilişkin bir tahsis yapıldığını, ancak kendi bağımsız bölümüne herhangi bir otopark hakkı tahsis edilmediğini öğrendiği takdirde; Türk Borçlar Kanunu’nun 246. maddesi atfı ile 219. madde kapsamında ayıp olarak nitelendirilir” cevabı verip şu önemli bilgilerin de altını çiziyor:

Alıcının ‘seçimlik hakkı’ var. Alıcı eğer bu ayıp giderilebiliyorsa satıcıdan bunu talep edebilir. Örneğin satıcının orada başka bir dairesi var olup yönetim planında bu daireye otopark alanı tahsis edilmişse bu tahsisi ayıplı tahsis edilmeyen bağımsız bölüm kullanımına devredebilir.

İkinci seçimlik hak alıcı satıcıdan ayıp oranında bir tazminat talep edebilir. Örneğin 10 milyon TL’ye daire satın alındı ancak kapalı/açık otopark tahsisi olmadığı anlaşıldı bunun da daire değerine etkisinin yüzde 15 olduğu var sayıldı, işte bu halde alıcı satıcıdan 1,5 milyon TL tutarında zararının tazminini talep edebilir.

Üçüncü seçimlik hak ise alıcı “ben otoparklı daire almıştım, bu hali ile kullanmam mümkün değil” diyerek taşınmazın iadesini talep edebilir. Bu durumda tapu iptal edilerek eski malikine yani satıcıya geri döner satıcı ise alıcıya satış bedelini değil dava tarihindeki taşınmaz bedelini öder. Örneğin 10 milyon TL taşınmaz satın alındı ancak dava 6 ay sonra açıldı ve taşınmazın değeri 12 milyon TL olduysa satıcı alıcıya bu bedeli ödemekle yükümlüdür.