Her dört senede bir yaşanan bina, arsa ve arazilerin metrekare rayiç bedellerine ilişkin tartışmanın zamanı geldi. En son bedel tespiti 2021 yılında, 2022-2023-2024 ve 2025 yıllarını kapsayacak şekilde yapılmıştı. Önümüzdeki günlerde yapılacak tespit ise 2026 yılından itibaren geçerli olacak ve yine dört sene boyunca uygulanacak.
İlgili mevzuata göre emlak vergisine tâbi olan arsa ve arazilerin birim değer tespiti dört senede bir takdir komisyonlarınca yapılıyor. Belirlenen değerler binaların da vergi değerinin saptanmasında kullanılıyor. Değerler bir sonraki takdir komisyonu belirlemesine kadar her sene yeniden değerleme oranının yarısı kadar arttırılarak uygulanıyor.
Yalnızca emlak vergisi değil, değerli konut vergisi açısından da önem taşıyor
Emlak vergisi kapsamında belirlenen bina vergi değeri değerli konut vergisi kapsamında da uygulanıyor. Birim değerlerdeki artışın yüksek olması halinde, önceden değerli konut vergisi kapsamına girmeyen mesken nitelikli konutların, vergiye tâbi hale gelmesi söz konusu olabilir. Benzer şekilde, değer artışı, halihazırda değerli konut vergisine tâbi olan bir mesken nitelikli konuta uygulanan vergi oranının artmasına da sebebiyet verebilir.
Bu ay içerisinde yapılacak değer tespitinde, 2021 yılında tespit edilen birim değerlerin önemli ölçüde artacağı öne sürülüyor. Böylesi bir durumda, değerli konut vergisi açısından da önemli sonuçların ortaya çıkacağı tartışmasız.
Birim değerlerdeki artışın yüzde 1.300’e varacağı belirtiliyor
Posta Gazetesi’nde Meltem Kara tarafından kaleme alınmış habere göre, 2026’dan itibaren geçerli olacak birim değerlerde, 2021 yılında belirlenen birim değerlerdeki artışın yüzde 300’den başlayarak ortalama yüzde 500 civarında seyretmesi bekleniyor. Büyükşehirlerin çoğunda yüzde 1.300’e varan rayiç bedel artışlarının takdir edildiği belirtiliyor. Bu artışların müsebbibinin ise enflasyon olduğunun altı çiziliyor.
2017 senesinde yapılan takdir komisyonu değer belirlemesi için Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen bir geçici madde ile bir üst sınır getirilmiş, birim değerlerdeki artışın %50’den fazla olmaması temin edilmişti. 2021 yılında yapılan değerlemeye için ise benzer bir düzenleme yapılmamıştı. Bu sene yapılacak değerleme için de bir üst sınır belirlenmedi.
Aynı caddede yer alan arsa ve arazilerin birim değeri farklı olabilecek
12 Haziran’da Resmî Gazete’de yayınlanan Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu kararı tartışmalı olan hususlardan birine açıklık getirdi. Takdir komisyonları tarafından birim değer saptanırken, aynı mahalle içerisindeki cadde ve sokaklar bakımından en düşük değerli arsanın asgari ölçüdeki birim değeri göz önünde bulunduruluyor. Site, alışveriş merkezi ve rezidans gibi değeri daha yüksek projeler açısından herhangi bir farklılaştırma yapılıp yapılamayacağı ise tartışmalıydı.
Bir görüşe göre, aynı mahalle içerisinde aynı cadde veya aynı sokakta yer alan arsalar bakımından farklı bir birim değerin belirlenmesi yalnızca ilgili valilerce tespit edilmiş turistik bölgeler ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazilere ilişkin olarak mümkündü. Aksi görüşe göre ise, her mahallenin cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeleri itibarıyla farklı bir değer takdiri yapılmasının önünde bir engel bulunmamaktaydı.
Danıştay Dava Daireleri Kurulu kararı ile bu son görüşün benimsenmesine karar verildi. Her mahalle bazında cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler itibarıyla farklı değer takdiri yapılması mümkün. Böylece, site, alışveriş merkezi, rezidans gibi alanlar değer bakımından farklı bölge kabul edilebilecek ve aynı mahallede yer alan diğer arsalara göre daha farklı bir birim değeri üzerinden vergiye tâbi tutulabilecek.
Artışın ölçüsüz olduğu düşünülüyorsa dava açılmalı
Takdir komisyonu tarafından belirlenen birim değerdeki artışın ölçüsüz olduğunun düşünülmesi halinde, belirlenen değerler üzerinden emlak vergisinin tahakkuk etmesini beklemeksizin, doğrudan komisyon kararına karşı dava açılması son derece önemli. Takdir komisyonu kararının iptali halinde, iptal kararı aynı cadde veya sokakta ya da belirlenmiş bölgede (site, rezidans vb.) bulunan tüm mükellefleri etkiliyor. Fakat, “nasıl olsa birileri dava açar” diye düşünmek her zaman istenilen sonucu vermeyebilir.
Tam da yaz tatiline gidileceği zamanda, emlak vergisi bina değerini takip etmek kulağa son derece sıkıcı ve yorucu gelse de, gerçek bir “son pişmanlık neye yarar” vakasıyla karşı karşıya olduğumuzu hatırlamakta fayda var.
